山姆·泽尔

人物简介

山姆·泽尔是股本集团投资（Equity Group Investments）的主席，该集团是私人股本和公开发行公司的混合体，包括了住宅地产（Equity Residential），一家业内领先的住宅公司；生活时尚置业（Equity LifeStyle Properties），一家由300个度假和工厂预制住房协会的公司；资产信托公司（Capital Trust），一家商业房地产金融公司。

泽尔爱抽烟，爱骑自行车，爱穿开领衬衫。早在上学期间，他就颇有投机意识，曾经购买了一批《花花公子》杂志，然后高价转手卖给小伙伴们。上世纪 60年代中期，正在读大学，之后成为密歇根大学法学院学生的泽尔已开始在安娜堡（Ann Arbor）购入房产。之后他与同父异母的兄弟罗伯特·劳瑞合伙，直至1990年劳瑞48岁时死于癌症，两人共同建立起了一个地产王国“坟墓舞者”山姆·泽尔：“一切都是供与求”山姆·泽尔（Sam Zell）是一位将资产建立在业界周期之上的地产投资大师，他最近指出，金融市场的现时动荡实则是市场对新一轮经济过剩的感性回应，而非真正的信贷危机。

在沃顿商学院的一次由地产学教授彼得·利曼（Peter Linneman）主持，涉及广泛的讲座中，这位公司总部位于芝加哥的地产投资人谈到，现在的市场正受美国次级信贷市场的问题所困扰，但是，人们仍有足够的资金周转，这与其它地产萧条时期现金流极度紧缩的情况大有不同。

“我们并非真正处于大家所说的‘信贷危机’之中，我认为大家陷入的是一场‘信心危机’”泽尔说道，他是沃顿商学院塞缪尔和罗伯特劳瑞房地产研究中心的赞助者。“我的观点是，两个月前存在的流动性过剩问题，现在仍然存在。虽然风险溢价不同了，但实际的流动性量仍未改变。”

泽尔还提到，经济的滑坡应在预料之中：“过去的三年里，人们表现得过分轻率。他们想要什么便买什么，并且毫不考虑自己的购买能力并以此为荣。我想这些人现在都该懊丧无比，而且吓得不知如何是好了吧。”

教父的要约

根据泽尔的观点，资金充沛的私人股本投资公司有能力从“荒谬”的杠杆收购中得利，并高价收购公开发行的房产公司。泽尔将这桩买卖称为“教父的要约”，因为没有一家公开发行公司能拒绝这一诱人的要求。果不其然，今年二月，泽尔以390亿美元的高价将他的旗舰公司，办公物业公司（Equity Office Products ，简称EOP)，连同其资产组合中的540幢高级办公楼出售给了黒石集团（Blackstone Group）。这是当时为止所完成的数额最大的一笔私营股权收购案例了。泽尔预测市场会马上稳定下来，尽管与近几年相比，市场会加倍进行风险规避，更少地利用杠杆。“今天，无人能再次复制黒石的交易了。”

卖掉了EOP之后，泽尔又将其注意力转到了另一桩主要的收购上。八月，论坛公司（Tribune Co.）的股东们同意了泽尔开出的82亿美元收购报价，该公司拥有《芝加哥论坛报》，《洛杉矶时报》和其它的媒体公司。这次的收购泽尔将芝加哥小熊棒球队（Chicago Cubs）也收入囊中，但他说自己计划将棒球队转售。论坛公司的交易正在规定的审查之中，有望于年底完成整个交易过程。

对这桩交易，泽尔并未直接提及，但他却谈到了自己作为逆势投资人的名声。他回忆起第一次亲历市场的转机。上世纪七十年代，房地产市场被普遍看好且长势逼人。泽尔无法预料在房地产市场未发育完整时，到底多少供应量才能满足市场的缺口。因此他不再做新的交易，转而建立了一家专注于萧条地产市场的公司。“那时所有人都在批评说：‘山姆，你不知就里。’这些话陪伴了我的整个职业生涯。甚至在2007年我购买报业时，也是人人都在议论，‘从前说你不明白，现在你可是真糊涂了。’”

泽尔是股本集团投资（Equity Group Investments）的主席，该集团是私人股本和公开发行公司的混合体，包括了住宅地产（Equity Residential），一家业内领先的住宅公司；生活时尚置业（Equity LifeStyle Properties），一家由300个度假和工厂预制住房协会的公司；和资产信托公司（Capital Trust），一家商业房地产金融公司。泽尔告诉沃顿的听众们，他还未从经济学的第一堂课中“缓过神来”，那时他正在学供求关系。“我想告诉你们的是，无论身处何种行业—地产业、驳船业、轨道列车业—都是市场的供应和需求决定一切。”

上世纪六十年代中期，正在读大学，之后成为密歇根大学法学院学生的泽尔已开始在安阿伯（Ann Arbor）购入房产。之后他与同父异母的兄弟罗伯特劳瑞（Robert Lurie）合伙，直至1990年劳瑞48岁时死于癌症，两人共同建立起了一个地产王国。

在 1973年市场崩盘之后，泽尔用了之后的三年时间收购了近30亿资产的地产资本，其中大部分只需一美元首付。通过承担出租人在未来的管理中可能损失的费用，泽尔以此向他们换取股权。他有能力维系这些物业，直至他们回到—甚至超过—先前购买时的价值。“事实证明，我们因次而大赚了一笔，”。从80年开始，房地产市场又一次显现出强劲的承租涨势，发展前景豁然明朗。泽尔说：“我的投资理念就是建立起资产组合，然后就会有人来购买，这些人指的就是日本人。”

大厦情节

当被利曼提问他为何没有成为地产开发商时，这位满脸胡茬，嗓音沉厚的地产大亨回答道，地产开发对于他来说风险太大。“从事开发，需要有种楼宇情结，”泽尔说道。“至少半数的回报率来自你亲眼见着大楼逐渐高耸的心理成就感。我却毫不受这痛苦的情结所困。”

考虑到市场可能无法消化巨额投资，泽尔和劳瑞在1980年花了大半年时间将他们的投资进行多元化，开始关注其他的一些行业。他们的策略与地产业曾使用的如出一辙，在人们忽视供求规则的地方寻找机会。“我们觉得如果自己是合格的地产人，那也算得上是出色的商人。”泽尔说道。

房产专业人士具备了娴熟的交易技能，他补充道，但他们往往缺少运用策略的远见卓识。“如果要请人代理进行交易协商，我一定会找一名房产商人而非公司经理人。 ”泽尔说道。但另一方面，地产人缺乏“在转角寻找机遇”的能力，在他们看来，面前的永远是笔直的道路。正因此，我们的行业缺乏周期性，直至今日都显得反复无常且大起大落。”

上世纪九十年代初，美国的大多数商业房产公司都被掌控于大约50至60家大型私人投资公司手中。然而，市场又一次出现了逆转，这些公司纷纷陷入严重的信贷紧缩，大量资产被了结抵押，银行发生挤兑，贷款市场几近崩溃。泽尔解释道，出路就是向公共市场要钱，通过一种之前鲜为人知的金融工具，即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）进行，简称REIT。据泽尔说，REIT从此成为商业房产市场的长期驱动力，直至过去一年左右，通过类似他的这次黑石公司的交易，私人股本的收购重将许多股份购回到私人手中。

黑石公司和沃纳多房地产信托公司（Vornado Realty Trust）为争夺EOP公司进行了三周的要价战，泽尔描述了他在其间所使用的策略。沃纳多作为美国第二大房地产投资信托基金，向泽尔的公司提供了一套现金与股票相混组合的收购报价。泽尔说道，收购的关键在于为EOP和其母公司准备一笔7亿2千万美金的“分手费”，另外他还补充，股票的交易可能需要花费数月完成，并且事后他也认识到，股票的交割可能因之后八月形成的市场震荡而出现严重问题。